PRESUPUESTOS 2025 DE LAS COPROPIEDADES: SEGURIDAD Y TECNOLOGÍA. IMPACTO DEL IVA
Por: Abogada NORA PABÓN GÓMEZ
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
Asambleas Ordinarias
Durante los primeros meses del año, se han llevado a cabo las asambleas ordinarias de edificios y conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, así como de Unidades Inmobiliarias Cerradas, Parcelaciones y Agrupaciones.
Aunque estas reuniones se realizan en el marco de la Ley 675 de 2001 – que por fortuna ha resistido intentos de modificación e incluso derogación y demandas – así como en los reglamentos de propiedad horizontal, es indispensable considerar disposiciones especiales adicionales que afectan la administración de las copropiedades y también la jurisprudencia de la Corte Constitucional.
Principales Componentes del Presupuesto 2025
Los presupuestos de las copropiedades para 2025 al igual que los de anteriores vigencias incluyen los siguientes rubros:
– Seguridad, vigilancia y seguros. Además de que uno de los principales fines de la Ley es garantizar la seguridad, cada día las copropiedades procuran y tienen la necesidad de destinar la mayor parte de recursos económicos para este propósito.
– Aseo y mantenimiento de equipos, especialmente ascensores
– Mantenimiento y reparación de zonas comunes
– Gastos administrativos
Sin embargo, en los últimos años, factores como la pandemia por el COVID 19, la aplicación de otras normas, como las que regulan temas como protección de datos personales, la seguridad y salud en el trabajo, las de piscinas, vivienda turística, entre otras dependiendo de cada edificio o conjunto y los avances tecnológicos han generado la necesidad de introducir nuevas partidas presupuestarias.
Seguridad y Tecnología en la Propiedad Horizontal en edificios y conjuntos con cualquier uso y mixtos
Las copropiedades dependiendo de los bienes y servicios comunes que tengan, así como sus necesidades y recursos, han tenido que implementar mejoras en seguridad y tecnología. Esto se ha reflejado en diversas áreas, como:
1. Digitalización y Comunicación
– Asambleas y consejos virtuales
– Digitalización de documentos
– Comunicación más eficiente entre administración y propietarios vía correo electrónico, páginas web y redes sociales
– Pago digital de cuotas de administración
2. Mejoras en Seguridad y Control de Accesos
– Control de ingreso y salida de propietarios, visitantes, trabajadores y domiciliarios
– Citofonía virtual, cámaras de seguridad, puertas eléctricas y circuitos cerrados de TV.
3. Tecnología Aplicada al Mantenimiento
– Lavado y mantenimiento de fachadas y cubiertas con grúas, robots y hasta drones
– Contratación de empresas con servicios digitales y herramientas tecnológicas
– Paneles solares: eficiencia energética, reducción del consumo y monitoreo en tiempo real
4. Innovaciones en Infraestructura y Gestión
– Modernización de ascensores
– Estacionamientos con duplicadores, control de inventarios y accesos automatizados
– Facturación electrónica
– Mantenimiento y seguridad en piscinas
Pago de IVA por explotación de Bienes Comunes en inmuebles residenciales: Un Nuevo Desafío
Un tema que preocupa a administradores y propietarios es la obligación de recaudar y pagar IVA por la explotación de bienes comunes no esenciales. Esto afectará directamente los presupuestos de las copropiedades.
Desde 2024 la DIAN ha venido realizando visitas a edificios y conjuntos residenciales con el objetivo de reclasificarlos y exigir el pago de este impuesto y la facturación electrónica por este concepto, exigencia que antes se hacía solo a edificios comerciales con base en las normas tributarias. Sin embargo, hay fundamentos jurídicos para cuestionar esta medida:
1. Naturaleza de la Propiedad Horizontal: Según la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, por lo que no es contribuyente de impuestos nacionales en relación con sus actividades propias.
El parágrafo del artículo 33 de la Ley 675 de 2001 es determinante y norma de orden público cuando expresa que “La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro”.
2. Los copropietarios de los bienes comunes son los mismos dueños de unidades privadas, no terceros, luego el uso es para estos, por lo que no puede considerarse una actividad comercial sujeta a IVA.
3. El derecho sobre los aptos y casas es
indivisible e inseparable del derecho sobre los bienes comunes. Lo que se cobra
por su uso no es para prestación de un servicio ni siquiera en el caso de los
parqueaderos porque esos no son públicos. No se puede hablar de la prestación
de un servicio, ni de explotación comercial.
4. El valor que pagan algunos propietarios por
el mayor uso de estos bienes no enriquece a los propietarios ni se puede
repartir entre éstos. Simplemente es para ayudarlos a disminuir el valor
de las cuotas de administración o para gastos que se invierten en los mismos
bienes comunes. Para esto fue que se incluyó el parágrafo 2 del artículo 29 de
la Ley 675 de 2001
5. La existencia de estos bienes proviene de las
licencias y las normas urbanísticas y de propiedad horizontal, lo que refuerza su uso exclusivo para la comunidad.
Recomendaciones para las Copropiedades.
La solución no es dejar de explotar los bienes comunes porque este es un derecho que la Ley 675 de 2001 estableció en su artículo 19 Parágrafo 2º para beneficiar a las copropiedades y que se desarrolla en los reglamentos de propiedad horizontal.
Ante este panorama, se recomienda:
– Revisar y ajustar documentos contables, incluyendo presupuestos, estados financieros y cobros por el uso de zonas comunes.
– Evaluar con revisores fiscales la clasificación de ingresos para minimizar riesgos tributarios.
– Solicitar claridad a la DIAN sobre la aplicación de esta norma a inmuebles de uso residencial.
El impacto de esta medida podría traducirse en un aumento en las cuotas de administración y la imposición de más cuotas extraordinarias, afectando el derecho a una vivienda digna. Es crucial que las copropiedades estén informadas y preparadas para afrontar este reto en 2025.
