IMPACTO DEL INCREMENTO DEL SALARIO MÍNIMO EN LA SOSTENIBILIDAD DE LAS COPROPIEDADES
Por: Abogada NORA PABÓN GÓMEZ
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
Cuando me disponía a hacer un balance final de las normas y hechos que en el año 2025 afectaron a los Sectores de la Construcción y de las Copropiedades, mi interés máximo se concentra en el fuerte impacto que producirá en estas la aplicación del Decreto 1469 de 2025 que fijó el salario mínimo que regirá en Colombia a partir del Primero de enero de 2026, aumentándolo de manera considerable en un 23.7% respecto del anterior.
La medida que en principio para muchos trabajadores sería una expectativa de mejor calidad de vida, en realidad no pasa de ser una ilusión fugaz que se desvanecerá cuando se comience a ver el incremento de la vivienda, de los servicios públicos, del transporte, de los arriendos y para las copropiedades, de las cuotas de administración.
Reflexionado en todo lo que han avanzado los administradores y consejos de administración en la preparación de los presupuestos de 2026, que ya desde antes del citado Decreto eran difíciles de planear, calcular y sostener, ante las asambleas con los consiguientes ajustes de las cuotas de administración debido a normas como la Reforma Laboral y todo lo que se cuestiona y cuesta alquilar los bienes comunes pues todo se dirige a pagar los impuestos, encuentro que será necesario reprogramar todo.
Conocemos quienes vivimos y desarrollamos nuestras actividades bajo el régimen de propiedad horizontal, y que también apoyamos la estructuración de proyectos inmobiliarios, que el valor del salario mínimo en un porcentaje que raya en lo irreal en la práctica es determinante al elaborar y aprobar los presupuestos.
No es necesario ser un economista, ni un abogado tributarista, ni un revisor fiscal o experto contable para entender que las cuotas de administración tendrán que aumentar considerablemente pues subirán de inmediato y de manera desmesurada la vigilancia, el aseo y demás rubros y gastos necesarios para garantizar la seguridad y salubridad en la misma proporción. Por tanto, es previsible que sea necesario recortar personal y disminuir gastos, disminuyendo así la satisfacción de necesidades básicas en las copropiedades, como son las anotadas.
En síntesis, el aumento desproporcionado del salario mínimo que está haciendo el actual gobierno, impactará de manera negativa a los constructores, adquirentes de vivienda, arrendatarios y copropietarios y a toda la cadena y no pasa de ser un sueño irrealizable. Están en juego muchos empleos y con ello el sostenimiento de muchas familias.
En la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se determina que los presupuestos se ajustarán al salario mínimo. Solo en pocos casos con el IPC. Las dudas comienzan a surgir para nosotros los asesores jurídicos del Sector Inmobiliario: El reglamento de propiedad horizontal es de obligatoria aplicación. Si este establece que el presupuesto de gastos se ajusta con base en el salario mínimo, ese ajuste no es discrecional. El administrador no puede abstenerse de aplicar el incremento ni “diferirlo” por razones de conveniencia. El consejo y la asamblea tampoco pueden desconocerlo. Si el presupuesto aumenta obligatoriamente por efecto del salario mínimo, la cuota de administración debe reflejar ese aumento. No hacerlo generaría desfinanciamiento del servicio y riesgo de incumplimiento contractual con empresas de vigilancia y aseo. El incremento del SMMLV impacta no solo el salario base, sino prestaciones, seguridad social, recargos y costos indirectos, lo que hace inevitable el aumento global.
