20 AÑOS DE LA LEY 675 DE 2001. AVANCES Y REFLEXIONES
Por. Abogada Nora Pabón Gómez
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
El 3 de agosto de 2001, cambió el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, que venía rigiendo por más de 50 años y que se aplicó de manera exitosa y efectiva para los inmuebles de varias unidades privadas en su mayoría de uso residencial. De manera paralela comenzó a regir la Ley 16 de 1985, como una alternativa de propiedad horizontal y que también estuvo vigente hasta 2001. La importancia de esta última norma a pesar de las inconsistencias que fueron advertidas en su momento, fue la posibilidad de que los edificios que se sometieran a la misma, obtuvieran su personería jurídica; además no se requería la unanimidad para la toma de decisiones; por tanto los edificios de uso diferente al residencial en los que apenas se comenzaba a pensar en dividir y transferir los inmuebles por unidades privadas a diferentes propietarios, la encontraron más favorable para una mejor operatividad y flexibilidad en la toma de decisiones.
De igual manera fue expedida la Ley 428 de 1998, que reguló las Unidades Inmobiliarias Cerradas, la cual también alcanzó a ser aplicada en varios condominios especialmente conformados por casas. De manera afortunada, el Gobierno Nacional dictó el Decreto 1365 de 1986, norma de un contenido amplio, claro y profundo, que reglamentó las dos Leyes de propiedad horizontal y que aclaró en parte esta dualidad.
Antecedentes y Justificación
La necesidad de unificar las dos leyes fue entonces un motivo muy válido para avanzar en el estudio previo de los proyectos que precedieron a la Ley 675 de 2001, pero no suficiente. Por ello la mayor justificación para la reforma de los regímenes existentes antes de 2001 fue la expedición de la Constitución de 1991, que recogió de la Ley 9ª de 1989 los principios del urbanismo separando los planes de desarrollo económico y social del desarrollo físico, otorgando facultades a los concejos distritales y municipales en lo relacionado con la regulación de las normas de usos del suelo. También entre todas las importantes previsiones de la Constitución, esta consagró los derechos fundamentales.
Fueron dictados los decretos reglamentarios, entre estos la Ley 99 de 1993, Régimen del Medio Ambiente y la Ley 388 de 1997 que aún son la base para la elaboración y adopción de los planes de ordenamiento territorial.
Expedición de la Ley
Ante tanto avance en lo normativo y el crecimiento de las ciudades y municipios y la aplicación del régimen de propiedad horizontal para usos diferentes a la vivienda, y además con un gran número de ocupantes en amplias y/o altas edificaciones, la propiedad horizontal no podía quedarse rezagada y por ello se encontró un ambiente propicio para la expedición de la Ley, que como lo he señalado en varias ocasiones, fue iniciativa del Ministerio de Desarrollo, previo estudio por muchos meses de los abogados del Ministerio, de Fedelonjas, de las Lonjas y otros que ya trabajábamos en esta materia desde hace varios años de manera independiente como asesores de entidades públicas, algunas veces para los constructores y otras para las copropiedades; por esta razón su origen fue académico. De manera afortunada y después de varios intentos finalmente fue expedida la Ley 675 de 2001 que, aunque derogó las Leyes anteriores, tomó y respetó lo estructural de cada una y adicionó, pero aparte, no como un régimen de propiedad horizontal, las parcelaciones y las unidades inmobiliarias cerradas.
Divulgación y Capacitación
El proceso de divulgación y capacitación a todos los administradores, a los curadores urbanos y oficinas de planeación, a los notarios y registradores, a los vendedores de finca raíz, y en general a las personas y entidades que se relacionaban con este Régimen ha sido de varios años y los mismos abogados fuimos invitados inicialmente por el Gobierno y luego por el Sector privado para llevar a cabo este proceso de capacitación. Tuvimos la oportunidad algunos abogados de publicar libros sobre el tema, en mi caso incluir su análisis en la Universidad de los Andes como parte del programa de Aspectos Legales de la Construcción, y en otras donde lo habíamos estudiado con el régimen anterior.
Al mismo tiempo varios artículos de la Ley fueron demandados ante la Corte Constitucional, la cual al declarar la exequibilidad de los mismos con alguna excepción, le dio mayor solidez y firmeza y aportó claridad en dudas que se presentaban.
Lo que se ha logrado a partir de la Ley es la concientización del respeto de las normas urbanísticas; los administradores cada vez más capacitados y profesionales; el interés de los consejos de administración y los revisores fiscales; la conformación de nuevos gremios de la propiedad horizontal; los copropietarios más conscientes de sus derechos y obligaciones con el Estado y con sus vecinos.
Avance durante los últimos años
En los últimos 20 años, hemos presenciado la construcción de edificios de gran altura y con usos mixtos y cada vez los inmuebles se ajustan más a las normas de seguridad y son sostenibles y amigables con el medio ambiente. Con la Ley de Vivienda Segura y otras normas que fue necesario dictar ante lamentables hechos relacionados con la caída de varios edificios, ha aumentado la protección de las personas que ocupan los edificios y de los compradores.
Normas adicionales y complementarias
A ello se han sumado normas de diferentes materias pero que han reformado, complementado y adicionado el régimen de propiedad horizontal y que ha sido necesario tener en cuenta al elaborar los reglamentos, las reformas y al administrar los inmuebles. Algunas son el Código General del Proceso, el Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana, las normas sobre turismo, protección de datos personales, ascensores, trabajo en altura, entre otros.
Cambios y retos de las copropiedades ante la COVID-19
Pero si hasta ahora se habían presenciado tantos cambios, estos han sido aún más notorios a partir de las normas que se han dictado desde la declaratoria del estado de emergencia por el COVID-19. Entonces tanto en las normas como en la práctica, todo se volvió secundario para dar prevalencia a los derechos a la vida, a la salud y a un ambiente sano. Vemos como las nuevas normas modificaron las formas de llevar a cabo las asambleas que ahora son en su mayoría no presenciales, la adopción de medidas de bioseguridad que van variando de acuerdo con la ocupación de las UCI en los hospitales y clínicas. Los retos que han tenido que asumir los administradores y consejos, la dificultad económica para cubrir las cuotas de administración, lo que ha llevado a la escasez de recursos y por tanto a realizar las obras esenciales y disminuir gastos. La convivencia en los conjuntos y edificios por la mayor permanencia de estudiantes y personas que trabajan; ya hasta las normas que regulan el trabajo en casa y el teletrabajo, así como las de tecnología han influido y complementado a la legislación de propiedad horizontal.
Proyectos de Reforma y Adición de la Ley
En este periodo han sido radicados varios proyectos de Ley ante el Congreso. Los principales, los proyectos de Ley 120 de 2015, 131 de 2016 y 301 de 2020); los dos primeros archivados y el último en trámite de aprobación. Todos han recogido la inquietud y necesidad que se vieron antes de la Ley 675 de establecer la entidad de Control y Vigilancia de la Propiedad Horizontal y el Registro Único. A la última se le adiciona lo relativo a la Participación Ciudadana que en realidad es separada del Régimen de Propiedad Horizontal. Ya me he referido a este proyecto en otras ocasiones y dejo la reflexión y el mensaje de si vale la pena reformar de manera sustantiva la Ley 675 de 2001, que fue producto de tanto estudio o si mejor se adiciona con lo esencial y más bien se revisan y se reforman los reglamentos si es necesario. Cuando en años anteriores fui consultada por Fedelonjas, por el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, por otros gremios y por algunos congresistas sobre la necesidad de reformar la Ley, me adherí a la propuesta de otras personas en el sentido de que es mejor pensar en un decreto reglamentario.
En síntesis, estimo que, si bien el propósito de los legisladores actuales, de donde nace la iniciativa de reformar la Ley, es mejorar y actualizar la legislación vigente, se podría ver amenazada la operatividad de las funciones de los administradores, que en muchos casos requiere mayor flexibilidad.
Celebrando con una reflexión los 20 años de la Ley A través del Portal InmobiliarioAlDia.com, creado como un medio de información, divulgación y actualización de las noticias, normas y pronunciamientos oficiales, como Directora y con el Equipo de profesionales dedicados a esta tarea, queremos unirnos a esta celebración de los 20 años de la Ley y quiero felicitar a todas las personas y gremios de la propiedad horizontal, invitándolos a que juntos continuemos trabajando en el respeto de las normas, la mejor convivencia y los derechos de las personas.
