PROYECTO DE LEY 511 de 2021 SENADO-301 de 2020 CÁMARA. PROPIEDAD HORIZONTAL – SEGUNDA PARTE
Por. Abogada Nora Pabón Gómez
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
El 28 de agosto de 2021 después de la radicación en el Senado, del Proyecto de Ley 301 de 2020 aprobado por la Cámara de Representantes, publiqué el último Blog relacionado con el tema, con el fin de insistir en mis observaciones y sugerencias frente al contenido del Proyecto que en Senado correspondió al No 511 de 2021. Al mismo tiempo las presenté en la Audiencia Pública celebrada el 31 de agosto del mismo año por el Ponente Senador Germán Varón Cotrino para permitir la participación de la ciudadanía.
Sugerencias presentadas.
Estas se resumían en solicitar que las reformas que se realizaran no afectaran la estructuración de la Ley 675 de 2001, que se organizara el texto apartando las adiciones de las reformas de los artículos, que se retiraran los artículos que no eran propios del régimen de propiedad horizontal y los que fueran regulados por normas de otras materias. Entre estos temas los relacionados con la Vivienda Turística, los entes y mecanismos de Participación Ciudadana en la propiedad horizontal, el Consejo Nacional de Propiedad Horizontal. Algunos no encontramos claridad, ni preparación suficiente en temas como el Registro Único Nacional de Administradores, la Entidad encargada y la forma como se ejercería la Inspección, Vigilancia y Control de las propiedades horizontales y en la competencia para esta función.
Participación de los ciudadanos durante el trámite
Durante este lapso de 9 meses y tal como se previó la participación e interés tanto del Sector de la Construcción como de las Copropiedades a través de eventos virtuales y presenciales, escritos, como mis artículos publicados en el Diario El Tiempo y en el Portal InmobiliarioAlDia.com, audiencias (se han celebrado 2 ante el Senado), se han presentado otras observaciones y propuestas.
Publicación de la Ponencia para Primer Debate de Comisión Primera del Senado
El 16 de mayo fue publicada en la Gaceta 514 del Congreso la Ponencia del Senador Varón Cotrino, que refleja la importancia y la receptividad que mostró con la comunidad interesada, al aceptar muchos de estos aportes y además tuvo en cuenta los problemas de las copropiedades que permanecen y aumentan en el tiempo, como la seguridad y las medidas que se han tenido que adoptar frente a la emergencia sanitaria. Desde luego aún persiste la inconformidad de algunos profesionales especialmente de abogados de las copropiedades en cuanto a detalles de la norma y reformas propuestas para reformar artículos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Lo que varió en el Proyecto
El nuevo texto sujeto a aprobación de la Comisión Primera y la Plenaria del Senado eliminó 34 artículos del aprobado por la Cámara de Representantes; suprimió las previsiones que no mejoraban la propiedad horizontal, las que ya estaban contempladas en otras normas y las que no eran realmente del Régimen de Propiedad Horizontal. Se propone la eliminación de los artículos sobre Vivienda Turística, Participación Ciudadana, Consejo Nacional de Propiedad Horizontal, Registro Único de Administradores, Inspección, Control y Vigilancia de la Propiedad Horizontal.
Artículos que se deben revisar y ajustar o retirar
Aún falta que se evalúen y retiren, modifiquen o aprueben en la Comisión Primera del Senado, los artículos que generan confusión, sobre entrega y recibo de zonas comunes, así como los de Niveles y Multijuntas que de manera innecesaria se incluyeron y aún persisten en el nuevo proyecto y que hasta el momento se aplican a inmuebles de gran número de unidades como las agrupaciones o de diferentes usos.
Otro artículo que continúa en el Proyecto es el de Autoridad Doctrinal que además de ilegal es nocivo para las copropiedades y resta autonomía a los propietarios. También el que establece que los alcaldes o delegados de estos pueden sancionar a los administradores, no existiendo un proceso regulado para ello. Considero que este puede ser un error del proyecto.
De igual manera el que se refiere a las Normas de Transición debe ser analizado pues no es conveniente ni justificado que se obligue a los edificios y conjuntos a reformar sus reglamentos.
Afectación a los constructores
En el Programa radial Colombia Construye que se transmite los sábados advertí a los constructores sobre la necesidad de conocer los artículos que más los afectan como entrega y recibo de bienes comunes, reglamentos de inmuebles por etapas, administrador provisional, propiedad horizontal por niveles, entre otros.
El Proyecto contiene normas que permitirán a los funcionarios públicos inmiscuirse en decisiones de las copropiedades.
Como lo he señalado varias veces, el Proyecto tiene previsiones que amenazan con una Ley más intervencionista de lo normal y acaba con gran parte de la autonomía privada de los constructores y con las libres decisiones de las asambleas de propietarios. Todo estaría en la Ley; los reglamentos tienden a ser tipo o uniformes. La Ley debe ser solo un marco y general; no contener todo lo que podría estar contemplado en los reglamentos y hasta en los manuales de convivencia.
Continuaré como lo hicimos desde años antes de la Ley 675 de 2001, contribuyendo para buscar que este proyecto solo reforme y actualice la Ley 675 de 2001 en lo necesario y obedezca realmente a los requerimientos actuales del Sector. Antes de la publicación de la Ponencia, ya muchos habían solicitado el archivo del Proyecto. Otras personas y gremios no están tan conformes. Estaremos pendientes de su evolución y es posible que sea archivada en razón del poco tiempo que se tiene para su discusión y aprobación.
