35 AÑOS DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. EL PUNTO DE PARTIDA DEL DERECHO URBANÍSTICO Y DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA.
Por: Abogada NORA PABÓN GÓMEZ
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
Con ocasión de los 35 años de la Constitución Política de 1991, numerosos análisis han destacado su trascendencia en todos los campos. Sin embargo quiero aprovechar de nuevo esta ocasión para resaltar la importancia que ha tenido esta Norma en todo lo que hoy se ha ido formando y afirmando como nuestro Derecho Inmobiliario y de manera primordial como base de la planeación actual en Colombia y de la normatividad urbanística y de propiedad horizontal.
Origen del actual sistema de planeación y cambios en el Derecho Inmobiliario. Uno de sus aportes más trascendentales, aunque no siempre suficientemente destacado, fue sentar las bases del moderno derecho urbanístico, de la propiedad horizontal y en general del ordenamiento jurídico inmobiliario. La Carta Política cambió la visión sobre la relación entre los ciudadanos, el suelo y las autoridades, estableciendo principios que hoy orientan la planeación territorial y la gestión urbana.
Es importante reconocer el trabajo de quienes participaron en la construcción de la Constitución de 1991. Muchos de los conceptos relacionados con la organización del territorio ya habían sido planteados por la Ley 9ª de 1989, conocida como Ley de Reforma Urbana. Sin embargo, su aplicación encontraba limitaciones dentro del marco constitucional anterior. Fue la nueva Constitución la que elevó estos principios a rango superior y permitió su desarrollo posterior mediante leyes y decisiones judiciales.
Nueva competencia de los Concejos Distritales y Municipales . Expedición de Leyes. La Constitución vigente desde 1991, con algunas reformas que se le han hecho, atribuyó a los concejos distritales y municipales, la facultad de regular los usos del suelo e hizo una clara diferenciación entre los aspectos económico y social y el físico lo cual dio lugar a que la Ley 152 de 1994, consagrara la obligación de los municipios y distritos de adoptar sus planes de ordenamiento territorial.
De igual forma se fortaleció el sistema de planeación territorial y se expidieron normas fundamentales como las Leyes 99 de 1993 , 142 de 1994, sobre servicios públicos , además de la Ley 388 de 1997, que articuló la legislación urbanística con los principios constitucionales y consolidó los planes de ordenamiento territorial como herramientas esenciales para el desarrollo de las ciudades .Fue esta norma la que en determinados casos, asignó a particulares, Curadores Urbanos , la función pública de la expedición de las licencias urbanísticas .
Principios y derechos contemplados en la Ley 9 de 1989. La Constitución Política del 91 también convirtió en derechos constitucionales asuntos que anteriormente tenían un tratamiento principalmente legal. El derecho a un ambiente sano, al espacio público, a los servicios públicos y a una vivienda digna pasaron a ser compromisos directos del Estado y elementos fundamentales para la construcción de un modelo de desarrollo más equilibrado. A ello se agrega la protección del patrimonio.
Protección de la Propiedad privada y de los derechos adquiridos por particulares. La Carta Constitucional garantiza la propiedad privada y los derechos adquiridos con justo título. La propiedad es una función social que implica obligaciones y le es inherente una función ecológica. Además, determinó que la expropiación por motivos de utilidad pública o interés social solo se podrá realizar mediante la indemnización previa correspondiente.
De igual manera, la Constitución otorgó recursos financieros a las entidades públicas participen en la plusvalía generada por las actuaciones urbanísticas.
Participación Democrática y mecanismos de protección de los derechos fundamentales. La ciudadanía podrá intervenir en todas las etapas desde el antes de que se comiencen a elaborar las normas de usos del suelo. Adicionalmente fortaleció las herramientas de protección ciudadana frente a las actuaciones del Estado mediante mecanismos como la acción de tutela, las acciones populares y de cumplimiento, el derecho de petición, el debido proceso y la presunción de buena fe.
Ley 388 de 1997 – Sobre estos fundamentos se construyó gran parte del derecho urbanístico colombiano. La Ley 388 de 1997 desarrolló principios como la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general y la distribución equitativa de cargas y beneficios, buscando que las decisiones de ordenamiento territorial no generen cargas desproporcionadas sobre determinados propietarios cuando existen beneficios colectivos derivados de la acción urbanística.
Régimen de propiedad horizontal. Asimismo, la Constitución impulsó y justificó la reforma y la actualización del régimen de propiedad horizontal vigente en nuestro país desde 1948. La Ley 675 de 2001 incorporó principios como la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia pacífica, la solidaridad social, el respeto por la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial y el debido proceso, todos ellos relacionados con los valores constitucionales de 1991. Además, la Ley introdujo importantes normas de orden público como las que sujeta el Régimen citado al ordenamiento urbanístico.
La Corte Constitucional. En este proceso también ha tenido un papel fundamental esta institución, cuya jurisprudencia ha permitido precisar el alcance de estos principios y fortalecer la protección de los derechos fundamentales en asuntos relacionados con el urbanismo, la propiedad y la convivencia en los conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Treinta y cinco años después, el balance de la Constitución de 1991, como se conoce esta reforma constitucional, en estas materias es ampliamente favorable. Su contenido permitió transformar la planeación territorial y creó instrumentos para promover ciudades más organizadas, participativas y sostenibles. No obstante, permanecen desafíos importantes. Aún existen actuaciones administrativas que desconocen derechos adquiridos, afectan el principio de igualdad o establecen limitaciones a la propiedad sin reconocer las compensaciones previstas por el ordenamiento jurídico.
Prevalencia del interés común pero respeto de los derechos particulares. En ocasiones se interpreta de manera equivocada la función social de la propiedad como una autorización para desconocer los derechos de sus titulares. Sin embargo, la Constitución nunca estableció una contradicción entre el interés general y la propiedad privada. Por el contrario, diseñó un modelo de equilibrio en el que el desarrollo urbano puede exigir restricciones al ejercicio de la propiedad, pero siempre dentro del respeto por la seguridad jurídica, el debido proceso y las garantías constitucionales.
Ese equilibrio que deriva en la protección de la propiedad privada y la distribución de cargas y beneficios, que no permite la expropiación sin sentencia judicial y sin indemnización, es uno de los grandes legados de la Constitución Política de 1991. Mantenerlo vigente y hacerlo efectivo continúa siendo, treinta y cinco años después, una tarea esencial para el Estado, las autoridades territoriales, los jueces y todos aquellos responsables de interpretar y aplicar sus principios en la construcción de las ciudades del futuro.
Mi experiencia durante este proceso a partir de la formación, vigencia y evolución de las nuevas normas de la planeación. Durante estos años he tenido la bendición y la oportunidad de acercarme a estos temas desde diferentes perspectivas: participando en el estudio y asesoría para la redacción y expedición de algunas normas que han desarrollado los principios constitucionales, analizándolos luego desde la docencia universitaria siendo mi cátedra de Normatividad Urbana, de las primeras del derecho urbanístico en las Universidades Nacional y de Los Andes y compartiendo su alcance en espacios de capacitación para diferentes sectores como inmobiliarios, curadores urbanos, notarios y registradores de instrumentos públicos, entidades oficiales y privadas, administradores y propietarios, entre otros.
Igualmente, desde hace 33 años he tenido el privilegio y la oportunidad de mantener una columna de atención de consultas y de opinión dedicada a temas jurídicos y de interés del sector , espacio que me ha permitido contribuir a la reflexión y divulgación de esta parte del Derecho Inmobiliario.
Esta experiencia estudiando, aprendiendo de destacados profesionales que fueron y son autoridad y pioneros en este proceso como el abogado Luis Ricardo Paredes Mansfield y el economista Oscar Borrero Ochoa, quienes me impulsaron como investigadora, estudiosa, escritora, docente y conferencista en estos temas me ha llevado a publicar mis libros y artículos sobre derecho inmobiliario especialmente en urbanismo y propiedad horizontal. Me atreví a trabajar al lado de Ellos y aprendiendo de arquitectos tan autorizados como Carlos Niño Murcia y Alvaro Mejía Pavony en el tema de la conservación y protección del patrimonio arquitectónico pero siempre teniendo en cuenta el respeto de la Constitución por los derechos de los particulares. Es claro la planeación, y éxito de cualquier proyecto urbanístico depende del cumplimiento de las normas, partiendo de la Constitución.
Precisamente fue un Arquitecto, el Doctor Hans Rotter, ya fallecido, uno de los primeros que comenzó a hablar y escribir sobre la importancia de acatar las normas de la planeación y de los usos del suelo.
De igual manera y acorde con los avances de la tecnología desde hace 14 años dirijo el Portal InmobiliarioAlDia.com del cual soy cofundadora, y que tiene como propósito la divulgación e información permanente sobre temas y normas del sector de la construcción y las copropiedades.
Conclusión. La conmemoración de los 35 años de la Constitución de 1991 representa no solo el aniversario de un cambio normativo, sino la oportunidad de reflexionar sobre una transformación profunda en la manera de entender el territorio, la propiedad y el desarrollo de nuestras ciudades.
La mejor manera de conmemorar los 35 años de la Constitución no es reformarla , sino defender su estructura y cumplirla.
