PROYECTO DE LEY 511 de 2021 SENADO-301 de 2020 CÁMARA. PROPIEDAD HORIZONTAL

Por. Abogada Nora Pabón Gómez

Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com

Continúa avanzando en el Congreso, el Proyecto de Ley de reforma y adición a la Ley 675 de 2001 que regula el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. El 24 de agosto de 2021, la Comisión Primera del Senado convocó a Audiencia Pública  para el 31 de agosto de 2021.El estudio y debate  del Proyecto aumenta su interés y genera muchas expectativas, ya que por una parte el proyecto inicial ( Proyecto de Ley 301 Cámara) fue modificado, simplificado y de cierta forma mejorado y por otra parte y sin desconocer el trabajo y el  aporte de los representantes que estudiaron y aprobaron el Proyecto citado, el Presidente de la citada Comisión y Ponente del Proyecto, el abogado Germán Varón Cotrino, es un abogado reconocido por su trayectoria en el manejo de comunidades y por su conocimiento en el régimen de propiedad horizontal. Fue además autor de la Ley 1801 de 2016 por la cual se expidió el Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana.

En esta nueva etapa, en la cual se espera mayor participación ciudadana, se deberá tener en cuenta, organizar y separar desde un comienzo, los artículos que reforman realmente el texto de la Ley 675 de 2001 y que si se justifica que se modifique esta norma que no solo se ha mantenido durante 20 años, sino que aún es de mucha actualidad, por lo que solo debe ser ajustada en lo que no sea posible con un decreto reglamentario o mediante los reglamentos de propiedad horizontal

Las adiciones

En segundo término, se deberán analizar las adiciones que se incluyen a casi la mitad de los artículos de la Ley 675 variando y ampliando injustificadamente su contenido y si proceden y son necesarias .

Me refiero a la gran cantidad de principios y definiciones. También a las que se consignan en la norma y que intentan darle fuerza y jerarquía a situaciones y soluciones que se están presentando frente a la estructuración urbanística y comercial de los grandes proyectos de vivienda. Estas figuras o instrumentos utilizados hasta el momento en los reglamentos de propiedad horizontal como fruto de la autonomía de la voluntad de los constructores y propietarios iniciales, encontrando dificultades en su aceptación por las Oficinas de Registro especialmente, aunque podrían mencionarse en la Ley, por lo menos se deberían separar de su contenido general y no incluirlas para desmejorar su articulado.

Es bien sabido que los reglamentos los elaboramos los abogados con la participación y aportes de los demás profesionales vinculados a cada proyecto y plasmando la voluntad de los propietarios iniciales y todos conocemos de los términos que se podrían utilizar, pero no se aplican en la mayoría de los edificios y conjuntos y sí en cambio podrían crear confusión y no ser operativos para los administradores y demás órganos de administración y control de las copropiedades. Es el caso de la mención de las Multijuntas que son las mismas asambleas , los niveles, los operadores, entre otras. Además, podría ser contraproducente incluir esta parte que forma parte de la preparación de los reglamentos, pues se convertirían en modelos, retándoles la flexibilidad y diferencia que debe tener cada proyecto. 

Participación Ciudadana

En tercer lugar, siempre he considerado que lo relativo a la  Participación Ciudadana al Consejo Nacional de PH ,  los Consejos Locales de propiedad horizontal y demás aspectos de seguridad , integración comunal, espacio público y otros temas que hacen relación a los edificios y conjuntos como partes integrantes de un sector de un barrio, un municipio o una ciudad, no son en realidad propios del régimen de propiedad horizontal interna de los edificios, conjuntos y condominios, sino de las comunidades.

Los Administradores

Otro aspecto separado es el relacionado con los Administradores, que en concepto de personas conocedoras como el presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal y de directivos de otros gremios, más bien debería ser tratado en otra Ley o en el decreto reglamentario. En la Ley solo se debe regular este órgano de manera general.

Inspección, Control y Vigilancia. Registro único de administradores

En título aparte, recoge una inquietud y necesidad que se planteó sin éxito en proyectos anteriores y posteriores a la Ley vigente: La Inspección, Vigilancia y Control de las propiedades horizontales, que en esta oportunidad se ha asignado a las alcaldías. Considero que tanta responsabilidad en entidades públicas que en la mayoría de los casos han sido insuficientes para cumplir con el registro y certificación de las personas jurídicas de la propiedad horizontal pueden generar una tramitomanía adicional innecesaria para los administradores que deberán estar en permanente contacto con estos funcionarios.  Con estos trámites podría lograrse un efecto contrario y desmejorar lo que se ha avanzado en operatividad y agilidad, con la persona jurídica de la Propiedad horizontal creada por la Ley 675 de 2001. Debe ser analizado el tema de recursos y presupuestos de las alcaldías para establecer si es posible que se encarguen de esta responsabilidad que podría afectar los derechos fundamentales y la seguridad y convivencia en los edificios y conjuntos.

Igual se deberá consultar y analizar con las Cámaras de Comercio si será efectivo el manejo del Registro Único de Administradores por parte de estas, .

Hay otros temas como el de parcelaciones y unidades inmobiliarias que reguló de manera separada la Ley 675 de 2001 después de un estudio muy profundo sobre su alcance y efectos y dejarlos como están. Igual sucede con los desarrollos por etapas.

Normas que han reformado y complementado la Ley vigente

Por otra parte, hay normas que han actualizado, complementado o reformado la Ley 675 de 2001 y que solo se deben tener en cuenta y regular en los reglamentos y en los manuales de convivencia, pero no necesariamente y de manera que podría ser ilegal, incluirlas en la Ley y menos tratar de modificarlas sin respetar la unidad de materia. Ello sucede por ejemplo con temas del Código Nacional de Policía, así como con el de la Vivienda Turística que a mi criterio debe ser retirada de inmediato como se hizo con un artículo del Proyecto de Ley 301 relacionado con estas. No es posible que se piense, sin generar un caos en edificios que fueron construidos y regulados desde un comienzo para vivienda permanente, que, a partir de la Ley, todos los edificios y conjuntos deban aceptar los huéspedes, hasta tanto no se prohíba en los reglamentos. Considero que es más conveniente dejar todo como lo contemplan las normas de turismo. Es un problema de fondo y de un alto contenido que puede ocasionar un problema social y de convivencia.

Reforma de los Reglamentos

Un tema muy importante que requiere ser revisado y ajustado, es la previsión de que los reglamentos se deben reformar en un término determinado o de lo contrario regirá la Ley, en normas de orden público de la misma. A ello se adiciona el costo que puede generar la reforma y adición de los reglamentos, pues no son solo los gastos notariales, los que deben asumir.

Lo positivo del Proyecto

El Proyecto tiene algunos aspectos que se pueden rescatar: la regulación del procedimiento para la entrega y recibo de los bienes comunes; las previsiones sobre los bifamiliares a los que no se les puede aplicar en la realidad muchas previsiones de orden público de la Ley, como por ejemplo el quórum. Es muy positivo que en el texto se incluya en varias partes la garantía y protección de las personas con discapacidad. Sin embargo, existen normas que regulan el tema y que son de obligatorio cumplimiento.  Lo relativo a la Inspección, Control y Vigilancia de la propiedad horizontal no hace parte del cuerpo de la Ley, así como tampoco el Registro Único ni la Participación Ciudadana. Son previsiones adicionales relacionada con esta pero no son propias del Régimen.   

Lo negativo del Proyecto

La construcción está intervenida por el Estado desde cuando el propietario inicial se tiene que someter a las normas de usos del suelo, luego cuando debe obtener la licencia urbanística, también cuando está adelantando la obra, En cuanto a la propiedad horizontal las Oficinas de Planeación y los Curadores aprueban los planos de alinderamiento y los cuadros de áreas, lo cual forma parte de los reglamentos. El Proyecto es totalmente intervencionista y acaba con gran parte de la autonomía privada de los constructores. Todo estaría en la Ley; los reglamentos tienden a ser tipo. La Ley debe ser solo un marco. Además, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio es única autoridad doctrinal con amplias facultades en lo jurídico. El proyecto es de una rigidez absoluta e incluye muchos términos y previsiones adicionales sin necesidad. Resta autonomía a las asambleas de propietarios, unificando las propiedades en normas, reglamentos e interpretación y aplicación de estas bajo el control del Estado. Si lo que se quiere es actualizar la ley para mejorar las copropiedades, el proyecto no está aportando mucho y en cambio sí podría crear confusión y establecer trámites e instancias adicionales dificultando la vía en copropiedad que es a lo que apunta la propiedad horizontal.

Justificación de la Ley 675 de 2001 y del actual intento de reforma y adición.

Las principales justificaciones de la expedición de la Ley 675 de 2001 fueron la actualización de las Leyes anteriores con la Constitución Política de 1991 y normas que la habían desarrollado especialmente la Ley 388 de 1997 que dio origen a los planes de ordenamiento territorial, así como la necesidad de unificar las Leyes existentes en una sola y dotar a los edificios de la personería jurídica lo cual ha sido tan positivo para la operación y funcionalidad de las copropiedades de todos los usos. Como no sea el gran auge de la propiedad horizontal en estos 20 años, sigo preguntado y reflexionando: ¿cuáles son los actos o hechos de gran importancia que justifican la reforma y adición del régimen actual catalogado por tratadistas internacionales como una de las mejores estructuradas jurídicamente y una de las más completas entre todos los regímenes de propiedad horizontal del mundo?

¿Será que más bien se requiere un decreto reglamentario? Ahora son 111 artículos, pero muchos de la Ley 675 de 2001 fueron adicionados Es necesario seguir simplificando y analizando el Proyecto. Los anteriores comentarios han sido incluidos en documento radicado como soporte de mi participación como ciudadana en la Audiencia Pública convocada por la  Comisión Primera del Senado de la República el 31 de agosto de 2021.