Arrendadores, Arrendatarios y Copropiedades

Por. Abogada Nora Pabón Gómez

        Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com

Al dictar el decreto en el marco de la emergencia sanitaria, el gobierno debe buscar equilibrio de los derechos y de las necesidades de arrendadores y arrendatarios. 

No ha sido expedido el decreto sobre arrendamientos y propiedad horizontal y solo el anuncio del Ministro de Vivienda sobre su contenido y alcance, ya ha generado muchas inquietudes.

Ello debido a que el gobierno busca proteger a los arrendatarios, pero con las medidas que se adopten, podría sin proponérselo, perjudicar a muchas personas que en su gran mayoría dependen exclusivamente del valor de los valores que perciben por el alquiler de sus inmuebles.

Es necesario que el gobierno nacional  evalúe cuidadosamente, no solo los motivos para expedir el decreto, sino las consecuencias y conflictos que se pueden producir y determine de manera clara en su texto, que las medidas transitorias que se establezcan y que en esencia son: la prohibición de desalojo, del reajuste de los cánones de arrendamiento y de cobrar intereses de mora o algún tipo de penalidad, no significa que los arrendatarios se puedan abstener de pagar el valor de los arriendos.

Muchas personas han interpretado que la congelación del canon significa dejar de pagar durante la emergencia, lo cual no es cierto y el incumplimiento de una de las principales obligaciones del arrendatario y advertir que no tendrán efecto negativo alguno si incurren en aquel, sería injusto para los arrendadores, que cuentan con este ingreso en su momento oportuno y convenido.

De igual manera, deberá existir claridad de que la prórroga del contrato es por los meses que dure la emergencia y no por el lapso de duración del contrato.

No existe duda alguna de que los arrendatarios deberán pagar sus cánones de arrendamiento y por ello, se podrán activar las pólizas de seguro de arrendamiento en los casos en que se haya constituido éste y de acuerdo con lo previsto en el contrato. Seguramente las aseguradoras revisarán cada situación o reclamo que se presente.

Un efecto dominó que se produciría ante la falta de recursos del arrendador y del arrendatario, sería el no pago oportuno de las cuotas de administración, por parte de uno u otro, con lo cual saldrán perjudicadas las copropiedades que tanto necesitan ingresos para atender los gastos que ocasiona la emergencia sanitaria.   

El proyecto del decreto manda entonces acudir al fondo de imprevistos, creado para atender obligaciones o expensas imprevistas, a favor de quienes prestan sus servicios a las copropiedades con lo cual se busca protegerlos. Es de anotar que estos gastos ya deben haber sido previstos en el presupuesto, pero el proyecto hace tal previsión para asegurar los recursos para el pago los gastos de vigilancia, aseo y otros esenciales, ante el posible incumplimiento de los propietarios en el pago de las expensas comunes.    

Por otra parte, el decreto deberá regular e incluir también a los inmuebles destinados a otros usos como oficinas, locales comerciales, parqueaderos y usos mixtos entre otros. Considero que precisamente es en estos donde se pueden producir muchas dudas y conflictos, ya que en la mayoría de los casos puede haber un perjuicio para los arrendatarios al no poder ocuparlo para su destino requerido y donde aparecen figuras como el alquiler de espacios privados y de espacios y locales comunes. Por ello en muchos casos será mejor llegar a un acuerdo entre las dos partes buscando un equilibrio y disminuyendo el perjuicio que se podría producir para estos. Después de este análisis, que desde luego también ha sido objeto de debate por otros abogados,  por las inmobiliarias y por los gremios del sector inmobiliario  , es necesario que el Ministerio tenga en cuenta que se trata de contratos privados, en los  que tiene que primar un arreglo entre arrendador y arrendatario ,evitando acudir a decisiones judiciales,  pero no poner al arrendador a subsidiar a aquel y que  en el ajuste del decreto tenga en cuenta que por arreglar a unos no desconozca los derechos y la situación de los otros Esto máxime qué gran mayoría de los arrendadores no son personas pudientes y que incluso pagan su cuota hipotecaria con el valor que reciben de los arriendos. Es diferente el alivio que puede dar el gobierno a los arrendatarios, al que le tocaría asumir al arrendador, que en muchos casos tendrá menos recursos o no contar con estos.