Modifican Normas de Vivienda Turística
Por Abogada Nora Pabón Gómez
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
Las personas naturales o jurídicas que ofrezcan casas o apartamentos para vivienda turística en inmuebles residenciales de propiedad horizontal no solo deben estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo sino consultar y cumplir previamente los reglamentos de propiedad horizontal que permitan este uso.
La vivienda turística fue regulada por primera vez mediante el Decreto 2590 de 2009 compilado en el Decreto único de Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo. (Decreto 1074 de 2015). Según las citadas normas, se definió al prestador de servicios de vivienda turística a cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce de una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a 30 días calendario, en forma habitual. El contrato para tal fin se entiende como de hospedaje y no de arrendamiento. Las viviendas turísticas, así como otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos requieren ser inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La misma norma dejó claro que cuando se trate de la prestación del citado servicio en inmuebles de uso residencial o mixto de manera ocasional o permanente, se deberá prever expresamente en el reglamento de propiedad horizontal la posibilidad de destinarlos para este uso. De igual manera estableció como obligación de los administradores de este tipo de inmuebles reportar al Viceministerio de Turismo, los casos de inmuebles que se destinen a este uso y que no estén autorizados por el reglamento o no se encuentren inscritos en el RNT. Dispuso igualmente que los propietarios de estas unidades o los administradores de estos edificios deberán diligenciar las Tarjetas de registro determinando su contenido mínimo; estas deberán permanecer en el Edificio.
Muchos de los inmuebles destinados de manera parcial o total como viviendas turísticas, han venido cumpliendo las citadas previsiones.
No obstante, el Gobierno nacional mediante el Decreto 2119 del 15 de noviembre de 2018, modificó las mencionadas normas, sustituyendo el contenido de los artículos pertinentes y reglamentó entre varios aspectos, la “prestación de servicio de alojamiento turístico”.
El citado decreto definió las tres opciones de alojamiento turístico en Colombia y que deberán inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) para operar legalmente.
Por un lado, están los establecimientos de alojamiento turístico que mantienen una oferta habitual, como es el caso de hoteles, hostales, centros vacacionales y campamentos.
En segundo término, se incluyen las viviendas turísticas, que ahora la norma define como la “Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño. Para efectos de lo dispuesto en la Ley General de Turismo y las normas que la modifican, adicionan o sustituyen, pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición.
Por último, la norma menciona “todos los tipos de hospedaje turístico que no operen de manera permanente y estén excluidos de las categorías anteriores, los cuales también se deberán inscribir en el RNT. “Con relación a este, fue expedido el Decreto 2063 de 1 de noviembre de 2018.
También le impuso la obligación al Ministerio de Comercio Industria y Turismo, de gestionar en un plazo determinado por la norma, el software para el diligenciamiento de la Tarjeta de Registro Hotelero para efectos estadísticos de las autoridades nacionales.
El Decreto 2119 de 2018, según lo indica de manera expresa, fue dictado con el propósito de proteger tanto al huésped como al prestador de esta clase de servicios cubriendo una necesidad que existía, de regular el alojamiento turístico. Por ello se ha señalado que con la norma fueron determinados los lineamientos jurídicos para la formalización de servicios ofrecidos a través de plataformas como Airbnb y booking.
Sin restar la importancia y los fines que tuvo el Gobierno al regular la actividad turística, considero que el Ministerio al preparar el decreto ha debido tener en cuenta y mantener las previsiones contempladas en el Decreto Único del Sector Comercio, Industria y Turismo, con respecto a los inmuebles constituidos en propiedad horizontal destinados total o parcialmente a la vivienda turística, lo cual la misma entidad había analizado y regulado con anterioridad.
La preocupación de esta falta de regulación es mayor si se prevén los conflictos que surgen en los edificios y en los conjuntos, la mayoría campestres, donde se mezclen los usos residencial y turístico. Un ejemplo es la utilización de bienes y servicios comunes y la seguridad Aún puede el Ministerio analizar el tema para que sea aclarado el Decreto que deja en un limbo jurídico y sin herramientas claras y eficaces a los administradores y a los propietarios residentes de estos inmuebles. Esto es que cuando la actividad turística, se relacione con la propiedad horizontal no puede ser reglamentada de manera aislada sino sujetándose a ésta.
Se suma a ello, el vacío que existe al respecto en las normas urbanísticas pues no se trata de establecimientos con uso hotelero, pero tampoco de vivienda.
Independiente de que se haga o no la aclaración pertinente, serán los reglamentos de propiedad horizontal los que definan claramente si se permite este uso y las personas naturales o jurídicas que a través de cualquier medio ofrezcan el servicio de alojamiento turístico en inmuebles de uso residencial o mixto, y que celebren contratos para tal fin deberán consultar los reglamentos para el mismo propósito, pues estos son de cumplimiento obligatorio para los propietarios y tenedores de las unidades privadas.
