LA LEY 675 DE 2001, 25 AÑOS DESPUÉS: UNA MIRADA DESDE LA SEGURIDAD
Por: Abogada NORA PABÓN GÓMEZ
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
Se afirma que toda estructura debe diseñarse con una visión de largo plazo, de manera que pueda responder a las necesidades presentes sin perder de vista los desafíos futuros.
Apenas unos días habían transcurrido de la celebración de los 25 años de la expedición de la Ley 675 de 2001 cuando ocurrió la tragedia del 10 de agosto que enlutó a tantas familias en Colombia, cambió de repente muchas vidas y empobreció a un gran número de personas que tuvieron que afrontar la pérdida de sus viviendas, esperanzadas muchas veces únicamente en la hospitalidad de familiares y amigos.
Así mismo, el terremoto dejó sin trabajo y sin sustento a administradores, integrantes de sus equipos de trabajo, personal de vigilancia, aseo, mantenimiento y a toda la cadena de trabajadores que depende de las copropiedades.
Una apreciada amiga del Eje Cafetero, la doctora Janeth Huertas, persona solidaria y líder de los gremios de la propiedad horizontal en Pereira, me hizo caer en cuenta de la angustia que están experimentando los administradores y los consejos de administración de edificios de las zonas afectadas, cuando de repente ya no tienen un edificio que administrar y por el cual trabajar. El objeto de su actividad desapareció o quedó seriamente comprometido.
Son muchos y diversos los desafíos de índole legal, económica, técnica y práctica que deben afrontar. Ello sin contar con que, en innumerables casos, los propios administradores, miembros de los consejos y trabajadores de las copropiedades
también son damnificados por el sismo.
Cuando sucede algo como esta tragedia, todos los residentes y ocupantes de un edificio miran en una dirección: la administración. Y es entonces cuando el administrador, el presidente del consejo, los demás miembros de este órgano e
inclusive los integrantes del comité de convivencia y el revisor fiscal deben, muchas veces, limpiar sus propias lágrimas y no solamente atender a sus familias, sino también apoyar a las demás personas que, con el paso de los años, se han convertido en parte de sus afectos.
Quisiera colaborar asesorando sin costo y con el único propósito de contribuir a enfrentar esta situación a las copropiedades de las ciudades y municipios afectados directamente por el terremoto. Sin embargo, por las limitaciones propias de una atención individual y de la magnitud de la emergencia, lo haré de manera general a través de los espacios en los que me he ido posicionando durante tantos años: mi blog del Portal InmobiliarioAlDia.com, mi columna de El Tiempo y mi podcast.
He seleccionado varios temas que parten desde los edificios en obra hasta la operación y funcionamiento de las copropiedades con diferentes usos. No solamente el residencial, sino también el empresarial, turístico, comercial, de uso mixto y otros.
Y todo alrededor de un tema en el que he trabajado durante muchos años: la seguridad.
25 años de la Ley 675 de 2001: su enfoque sobre la seguridad.
He tenido presente este tema desde que comencé a trabajar en el sector público con ingenieros y arquitectos, aún antes de la expedición de la Ley 675 de 2001.
Luego, participando en la elaboración e implementación de normas, más tarde durante mis años de academia y a través de todos los que llevo como abogada consultora, he aprendido de ellos la importancia de la seguridad de las personas y de las edificaciones desde mucho antes de urbanizar y construir.
Por eso, cuando participé en la elaboración de los proyectos que fueron la base de la Ley 675 de 2001, me preocupé en todo momento porque se incluyeran previsiones relacionadas con el cumplimiento de las normas urbanísticas, que son de orden público, y a las cuales deben sujetarse las disposiciones de la propiedad horizontal.
Nos encontrábamos ya bajo el marco de la Ley 388 de 1997, expedida en desarrollo de la Constitución Política de 1991, que dio origen a los planes de ordenamiento territorial.
¿Qué aspectos de la seguridad contempla la Ley 675 de 2001?
Para comenzar, la propia Ley establece como uno de sus objetivos garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
También señala, entre sus principios orientadores, que los reglamentos de propiedad horizontal deben ajustarse a la normatividad urbanística vigente.
Esto no es un asunto menor.
La propiedad horizontal no puede analizarse de manera aislada de las normas que regulan el uso del suelo, la construcción y la seguridad de las edificaciones.
Es de la esencia de la propiedad horizontal la existencia de bienes privados y bienes comunes. ¿Qué sucede cuando estos dejan de existir o cuando un edificio resulta destruido o seriamente deteriorado?
Todo en la propiedad horizontal se enfoca y gira alrededor de las personas y, luego, de los inmuebles.
La Ley 675 previó las causales para extinguir el régimen de propiedad horizontal. Entre ellas se encuentra la destrucción o deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción de por lo menos el 75%, salvo que se decida su reconstrucción. También contempla la extinción por decisión unánime de los propietarios, bajo las condiciones establecidas en la ley, y por orden judicial o administrativa.
A este tema me referí en mi artículo de El Tiempo y volveré sobre él en este blog.
Porque después de que cae un edificio, o queda en condiciones que impiden su ocupación, no termina el problema. Comienza otro.
¿Se refuerza su estructura o se reconstruye? ¿Existen posibilidades técnicas, jurídicas y económicas para hacerlo? ¿Se debe demoler? ¿Qué sucede con el terreno, con los derechos de los propietarios, con las hipotecas, con los seguros y con las obligaciones pendientes?
Y surge una pregunta particularmente sensible: si los propietarios no desean la demolición, ¿puede una autoridad administrativa ordenar que un edificio sea demolido cuando representa una amenaza para la seguridad de las personas?
La respuesta no puede darse de manera general para todos los casos. Deberá determinarse conforme a las circunstancias concretas, los estudios técnicos, las normas urbanísticas y de gestión del riesgo y las competencias de las autoridades respectivas.
La propiedad horizontal tiene también una dimensión técnica
Aparte del aspecto puramente normativo —es decir, determinar si un edificio fue diseñado y construido con sujeción a las normas vigentes y aplicables en cada época y si contó con las licencias correspondientes— existe una reflexión que cualquier persona se hace después de una tragedia como esta:
¿Por qué unos edificios resisten y otros no?
La respuesta exige estudios técnicos serios. No basta con observar desde afuera un edificio afectado para determinar su situación estructural ni para decidir o no su demolición.
La Ley 675 de 2001 vinculó la propiedad horizontal con la documentación técnica y urbanística del edificio. La escritura y el reglamento deben incorporar, entre otros documentos, la licencia de construcción y los planos aprobados que permiten
identificar los bienes privados y las áreas comunes.
En el trámite de la licencia urbanística se verifican, según corresponda, las exigencias aplicables al proyecto, dentro de las cuales se encuentran los aspectos relacionados con los diseños estructurales y estudios geotécnicos.
Posteriormente, el país avanzó en esta materia. La Ley 1796 de 2016, conocida como Ley de Vivienda Segura, fortaleció las exigencias relacionadas con la revisión de diseños estructurales, la supervisión técnica independiente y la certificación técnica de ocupación de determinadas edificaciones. También estableció mecanismos de protección para los compradores de vivienda nueva frente a determinados perjuicios patrimoniales relacionados con la ruina o amenaza de ruina.
Es decir, después de la Ley 675 el ordenamiento jurídico continuó evolucionando en materia de seguridad de las edificaciones.
Responsabilidad de todos
¿La Ley 675 hizo previsiones para cuando se presentara un sismo de gran magnitud como el que acabamos de vivir?
Después de este recorrido, encuentro que sí lo hizo, aunque naturalmente no podía prever todas las circunstancias que hoy enfrentamos.
Como lo señalé anteriormente la Ley contempla la reconstrucción de la edificación y la extinción del régimen de propiedad horizontal.
También estableció una previsión fundamental: las propiedades horizontales deben contar con un seguro que cubra los riesgos de incendio y terremoto, en los términos establecidos por la ley.
Por tanto, el administrador debe incluir este concepto dentro de las previsiones presupuestales de la copropiedad. No se trata de un gasto opcional.
Pero aquí aparece uno de los grandes interrogantes que deja esta tragedia.
¿Es suficiente el seguro?
¿Qué sucede con edificios de 30, 40, 50 o más años? ¿Qué ocurre cuando las aseguradoras imponen condiciones especiales, deducibles elevados o dificultades para asegurar determinadas edificaciones por su antigüedad o por sus características constructivas?
Estas preguntas no pueden responderse de manera general. Cada póliza, cada inmueble, su antigüedad, sus características técnicas, el valor asegurado, los riesgos cubiertos, las exclusiones y las condiciones particulares deben ser analizados.
Y hay otra pregunta que preocupa a muchos propietarios: ¿qué sucede cuando el valor de la indemnización no resulta suficiente para afrontar una reconstrucción?
La Ley dispone que las indemnizaciones provenientes de los seguros deben afectarse en primer término a adelantar estas obras cuando esta sea procedente. Si no se efectúa esta , la indemnización se distribuye conforme a las reglas legales y a los coeficientes de copropiedad.
Pero la realidad económica puede ser mucho más compleja.
La tragedia pone a prueba las normas
Con la doctora Liliana Rodríguez Orozco gerente de la prestigiosa firma ARD ASESORAR , mi amiga , administradora de edificios y condominios y líder del gremio de la propiedad horizontal en Armenia, conversábamos sobre una de las preguntas más difíciles:
¿Cómo harán los propietarios para reconstruir sus edificios frente al elevado costo que implica hacerlo?
Y aparecen otros interrogantes.
¿Qué pasa con los edificios de 30 años o más frente a la necesidad de contar con seguros y frente a las condiciones actuales del mercado asegurador?
¿Qué ocurre con las edificaciones que fueron construidas bajo normas que, naturalmente, eran diferentes de las actuales?
¿Hasta dónde alcanza la cobertura del seguro de las áreas comunes?
¿Quién asume los daños que puedan presentarse dentro de las unidades privadas?
Estas preguntas requieren un análisis individual de cada copropiedad y de cada póliza. No existen respuestas uniformes.
También anotábamos la necesidad de realizar estudios muy serios y profundos antes de decidir la demolición de una edificación.
Una cosa son los daños estructurales y otra muy distinta los daños en acabados, elementos no estructurales o instalaciones. La decisión sobre la seguridad y habitabilidad de un edificio debe estar respaldada por profesionales competentes y por las autoridades que tengan a su cargo las actuaciones correspondientes. Y surge finalmente, una pregunta humana y económica que no podemos ignorar:
¿Cómo decretar y cobrar una cuota extraordinaria para estudios, diseños, legalización, reforzamiento o reconstrucción a personas que lo han perdido todo o gran parte de su patrimonio?
La Ley puede establecer procedimientos, responsabilidades y obligaciones. Pero frente a una tragedia de esta magnitud, también será necesario pensar en mecanismos de solidaridad, financiación, apoyo estatal, seguros y soluciones colectivas que permitan hacer realidad la reconstrucción. Por fortuna y gracias a Dios, es lo que se ha ido obteniendo tanto de parte del actual gobierno como de personas y entidades nacionales e internacionales. Otros y diferentes problemas afrontará cada persona o familia respecto a su vivienda o lugar de trabajo.
La propiedad horizontal no es solamente un conjunto de edificios, escrituras, coeficientes, presupuestos y reglamentos.
Es, ante todo, una comunidad de personas.
Y quizás esa sea una de las principales enseñanzas que nos deja esta tragedia cuando la miramos a los 25 años de la Ley 675 de 2001: la seguridad no puede comenzar cuando aparece el desastre. Debe estar presente desde la planeación, el
diseño y la construcción, continuar durante toda la vida útil de la edificación y mantenerse como una responsabilidad permanente durante la operación de la copropiedad.
La Ley 675 abrió ese camino. Las normas posteriores lo han ampliado. Y la tragedia que hoy vivimos nos obliga, una vez más, a preguntarnos si estamos haciendo todo lo necesario para recorrerlo.
