CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN ALZA: “EL RETO DE AJUSTAR LOS PRESUPUESTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL”
Por: Abogada NORA PABÓN GÓMEZ
Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com
En el desarrollo de las asambleas ordinarias de propiedad horizontal, uno de los temas que más inquietud genera entre propietarios y administradores es el incremento de las cuotas de administración y la forma en que se están ajustando los presupuestos para el año en curso.
Cada copropiedad tiene realidades distintas. Sin embargo, hay una constante: la dificultad que enfrentan administradores y consejos de administración al momento de elaborar y ajustar los presupuestos. Se trata de una labor compleja, muchas veces poco visible, pero determinante para la sostenibilidad financiera de los inmuebles.
En la práctica, el incremento de los presupuestos —y, por ende, de las cuotas de administración— no ha sido equivalente al aumento del salario mínimo (23,7%), sino que ha resultado de una combinación entre este y el IPC. Como consecuencia, las cuotas han registrado aumentos que oscilan entre el 13% y el 17%, lo cual sigue siendo significativo para la mayoría de los propietarios.
Lo que inicialmente pudo interpretarse como un beneficio para quienes devengan el salario mínimo —como el personal de vigilancia y servicios generales— en realidad ha tenido un efecto limitado. En muchos casos, este incremento no alcanza a compensar el aumento en las cuotas de administración de sus propias viviendas, ni el alza generalizada en los costos de vida: alimentación, salud, educación y servicios públicos.
Por su parte, los propietarios que no alcanzan a devengar el salario mínimo, debido a que trabajan por horas, especialmente pensionados con ingresos ligeramente superiores a este, enfrentan una carga cada vez más difícil de asumir. Esta situación podría traducirse en un incremento de la morosidad, afectando el flujo de caja de las copropiedades y generando desequilibrios en los presupuestos aprobados.
El impacto también se extiende a los inmuebles de uso comercial y mixto. En estos casos, se hace indispensable racionalizar los gastos ante una posible disminución en la afluencia de usuarios. Esto es particularmente evidente en oficinas, donde el trabajo remoto ha reducido su utilización, sin que ello elimine la obligación de contribuir a cuotas de administración que siguen siendo necesarias para el funcionamiento del inmueble.
No resulta exagerado afirmar que vivir o trabajar en propiedad horizontal se está convirtiendo, progresivamente, en un lujo cada vez más costoso y así como de todas formas es una ventaja también constituye una preocupación adicional.
En este contexto, el proceso de ajuste y equilibrio exige una visión realista por parte de administradores, consejos de administración y propietarios. No todas las copropiedades enfrentan el mismo nivel de impacto: lo que en su momento representó un valor agregado al adquirir un inmueble bajo este régimen puede convertirse, con el tiempo, en una carga difícil de sostener. Es el caso de aquellas que cuentan con piscinas, ascensores, salones múltiples y otras zonas comunes que implican mayores costos de operación y mantenimiento. A ello se suman las previsiones presupuestales necesarias para la adecuada conservación de cubiertas y terrazas, así como las inversiones requeridas para garantizar el acceso, la movilidad y el uso efectivo de los bienes comunes por parte de las personas con discapacidad.
