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Directora: Nora Pabón Gómez

Inquietudes en copropiedades

Nov 20, 2016

Por .Abogada Nora Pabón Gómez

        Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com

 

 

Artículo publicado en Sección Vivienda, El Tiempo.  29 de octubre de 2016

 

 

 

Venta de un edificio

 

Varios propietarios de un edificio de vivienda ubicado en el norte de Bogotá manifiestan que una firma constructora  les ha hecho una oferta por todo el edificio para construir  uno con mayor altura. Sin embargo hay dos propietarios que no quieren vender sus apartamentos. Preguntan si la asamblea puede aprobar esta negociación con el 70% del total de coeficientes.

 

Respuesta. La negociación de un edificio constituido en propiedad horizontal no se realiza como un todo sino por cada unidad privada junto con el derecho que corresponde a la misma sobre los bienes comunes, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad.  De tal manera que la asamblea de copropietarios carece de competencia para decidir al respecto, ya que el derecho de disposición inherente a la condición de propietario solo le corresponde a este. En consecuencia, mientras una sola de las unidades no pueda ser transferida por decisión de su propietario, no se podrá demoler el edificio para construir una nueva edificación.  Es posible intentar un trámite de conciliación  para  buscar  que las personas renuentes accedan a vender sus unidades.

 

LICENCIA DE ADECUACIÓN POR CAMBIO DE USO

 

El administrador de un edificio construido para vivienda señala que la mayoría de los apartamentos se destinan para oficinas con poca afluencia de público. Se ha consultado con una de las curadurías urbanas  comprobando que se permite  el uso de oficinas pero se requiere de la aprobación de la asamblea  de propietarios. La mayoría de los propietarios desea legalizar el uso  y preguntan qué requisitos se deben cumplir .

 

Respuesta. De acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001, la propuesta debe ser presentada ante la asamblea de propietarios, y su aprobación debe ser con el 70%  de coeficientes  de la Copropiedad que integran el Edificio, ya que se trata  del cambio de destinación general de las unidades privadas y en razón de que se cambiará la destinación de bienes comunes y se deberá reformar el reglamento. Una vez la propuesta sea aprobada, será necesario presentar ante una de las Curadurías Urbanas la solicitud de licencia de adecuación, con el fin de cambiar el uso del Edificio, de acuerdo con lo permitido por la norma urbanística. Dicho trámite deberá realizarse con el cumplimiento de los procedimientos y requisitos establecidos en el Decreto Único 1077 de 2015.

 

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES

Un grupo de  propietarios de un edificio de uso mixto de oficinas y locales comerciales, comenta que en una asamblea extraordinaria se acordó revisar y ajustar los coeficientes de copropiedad pues varios bienes privados han sido reformados y  las áreas construidas  no corresponden a las  que se tomaron como base para el cálculo inicial del reglamento de propiedad horizontal. Los consultantes han manifestado su desacuerdo y consideran que  se les estarían  variando sus derechos y forma de contribución a las expensas comunes. Solicitan una opinión sobre el caso ya que el punto será incluido para la decisión de la próxima asamblea ordinaria.  

 

Respuesta: Los coeficientes de copropiedad  no solo determinan los derechos que tienen los propietarios sobre los bienes comunes y su participación en la persona jurídica, sino su participación en las decisiones de la copropiedad  y son determinantes para fijar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias. Salvo en el caso de los coeficientes provisionales de acuerdo con lo previsto en los reglamentos de inmuebles que se adelanten por etapas, y en los previstos en el artículo 28 de la Ley 675 de 2001, los coeficientes no pueden ser modificados sin consentimiento expreso de los propietarios a los cuales se les varía este índice. En los eventos citados por la Ley,  se requiere de un quórum decisorio del 70% del total de coeficientes de copropiedad.

Por otra parte, La Ley de propiedad horizontal  es clara en cuanto a los asuntos que son objeto de deliberación y decisión en la asamblea ordinaria y considero que la reforma del  reglamento en tal sentido y en los casos previstos en la misma máxime la importancia que éste aspecto reviste, debe ser sometida a la decisión de una asamblea extraordinaria para no desconocer los derechos de los propietarios afectados y no asistentes, que podrían impugnar las decisiones adoptadas. De todas formas las decisiones que requieren de quórum calificado del 70% de coeficientes, no pueden ser tomadas en  asambleas de segunda convocatoria ni en asambleas no presenciales.



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Categoria: El Tiempo