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Directora: Nora Pabón Gómez

Reformas y reparaciones de unidades privadas

Jun 12, 2016

Por.Abogada Nora Pabón Gómez

       Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com

       Artículo publicado en el diario El Tiempo el 11 de junio de 2016

 

Elpropietario de un apartamento perteneciente a un conjunto residencial de un municipio cercano a Bogotá plantea que en el edificio han sido modificados varios apartamentos. Como quiere reformar también el suyo sustancialmente, requiere información sobre los requisitos que debe cumplir y conocer las consecuencias que tendría para El y todos los propietarios que han reformado, el no haber tenido los permisos correspondientes. 

 

Respuesta.

 

La reforma de una unidad privada con cualquier uso, debe cumplir con unas condiciones estipuladas en las normas urbanísticas y en el reglamento de propiedad horizontal respectivo.

 

Lo primero es establecer por parte de un profesional experto si  se trata de una reforma, ampliación, modificación o adecuación o si más bien de una reparación locativa. Ello en razón de que mientras en todas las intervenciones citadas se requiere de la obtención de una licencia de construcción ante la  oficina de planeación municipal respectiva  (para este caso en que no hay Curadurías Urbanas), en el caso de las reparaciones locativas, no es necesario contar con este acto.

 

Definida la obligación de obtener la licencia se debe analizar si la obra a ejecutar cumple con las normas y cuáles son las condiciones y los documentos que se deben aportar, para conseguir la citada licencia. Se deberá revisar el reglamento de propiedad horizontal para establecer también los requisitos que se deben cumplir y obtener la autorización del administrador o la aprobación de la asamblea de propietarios si la obra afecta bienes comunes.

 

Una vez informado de la obra, el administrador con la aprobación del caso, según el reglamento de propiedad horizontal y dependiendo de la obra a realizar, contratará un profesional experto para que  haga el análisis correspondiente  caso y determine  que la nueva obra no altere la seguridad, solidez y la salubridad del edificio ni vulnere los derechos de los demás propietarios.

 

Así mismo, se debe coordinar con el administrador las fechas en que se va hacer la obra, esto por motivos de seguridad, e informar también a los vecinos por las molestias que estos pueden sufrir, pues todo el mundo tiene derecho hacer las obras que requiera a mejorar sus apartamentos, siempre y cuando cumpla con los requisitos de ley y respete los derechos de sus vecinos.

 

En muchos edificios existe el reglamento interno o el manual de convivencia sujeto al reglamento de propiedad horizontal, en los cuales con respecto a las obras se estipulan otras condiciones que se den cumplir sobre horarios, ingreso y salida de materiales y otros  temas relacionados con la seguridad, inclusive se recomienda dar el nombre de los obreros y el resto del personal que va a ingresar al edificio.

 

En la mayoría de las intervenciones de unidades privadas de un Edificio, como lo son las ampliaciones, se requiere reformar el reglamento para lo cual, sería necesario contar con la aprobación de la asamblea con un 70% del total de coeficientes, en este caso también se tendrían que modificar los coeficientes de copropiedad.

 

Las normas establecen que de no legalizarse las obras, el apartamento  podría desvalorizarse, al no corresponder con la información de los planos, la licencia y lo establecido en el reglamento. Por tal razón  se debe obtener la licencia urbanística  y la aprobación de la asamblea si  afecta las zonas comunes. Así mismo, la Ley prevé sanciones por ejecutar las obras sin los requisitos exigidos, como las multas que imponen las alcaldías, y/o la suspensión de la obra,  ello sin perjuicio de las sanciones que se podrán imponer de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

 

Reparaciones. En el caso de las reparaciones locativas no es necesario obtener la licencia urbanística, ni la aprobación de la asamblea de propietarios. (La definición de reparación locativa se incluye en el Decreto Nacional 1077 de 2015  y en la Ley 810 de 2003). La Ley 675 de 2001 establece que es obligación de los propietarios de bienes privados, ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados  incluidas las redes de servicios públicos ubicadas dentro de los mismos señalando la obligación de resarcir los daños que se ocasionen por su descuido o el de las personas por las cuales deba responder.

En cualquier obra de reparación u otro tipo de intervención de bienes privados y comunes se debe poner especial atención a la utilización de ascensores y escaleras y a las medidas para garantizar la seguridad de los residentes y usuarios.



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Categoria: El Tiempo