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Directora: Nora Pabón Gómez

Propiedad Horizontal. Agenda de Trabajo

Sep 14, 2017

Por. Abogada Nora Pabón Gómez

        Directora del Portal InmobiliarioAlDia.com

 

Ahora que existe tanto interés de las entidades públicas, gremios y organizaciones privadas, así como de los administradores, en el tema de propiedad horizontal, es conveniente trabajar en varios frentes fundamentales.

Desde la preparación de los Proyectos de Ley que precedieron a la Ley 675 de 2001 se vio la necesidad de contar con un organismo que liderara el tema y a la vez hiciera el registro de las copropiedades y la vigilancia de los órganos de administración. Se pensó entonces, en una Superintendencia, luego en las Cámaras de Comercio y en las Alcaldías. Los obstáculos que se presentaron en estas entidades obligaron al Congreso a dictar la Ley, dejando un vacío en este aspecto. De igual manera, quedó en manos del gobierno reglamentar los requisitos para ejercer el cargo de administrador; sin embargo, luego se precisó que era necesario hacer esta regulación por ley.

Con posterioridad y durante los años siguientes, los diferentes gremios de la propiedad horizontal auspiciados por el Gobierno Nacional y entidades distritales y municipales han manifestado su preocupación por el crecimiento de las copropiedades bajo este sistema, la problemática alrededor de la propiedad horizontal y su incidencia en los aspectos de seguridad, espacio público, convivencia y otros inherentes a las ciudades y municipios.

Con fundamento en las inquietudes que existen alrededor de este tema, el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, ha venido trabajando para conseguir la profesionalización de los administradores y el registro y control de las copropiedades. El Proyecto fue apoyado por la Representante a la Cámara, Olga Lucia Velásquez, quien desde hace dos años ha trabajado no solo para adicionar la Ley sino para abanderar otros temas relativos al tema. Con algunos cambios propuestos por el Ponente, pasa a Plenaria de la Cámara. Con respecto a esta propuesta, el Proyecto pierde importancia ya que, el requisito de capacitación y formación de los administradores en propiedad horizontal será facultativo de las asambleas de propietarios.

Considero que existe consenso en la necesidad de crear un registro de propiedad horizontal que relacione los edificios y conjuntos cobijados bajo este régimen.

Sin embargo la idea inicial del Registro único se ha ido diluyendo y  alterando porque de ser función del Ministerio del Interior, en los proyectos de Ley pasó a las Cámaras  de Comercio  y  al exponer estas entidades los motivos para no asumir tal  responsabilidad, el proyecto se fue modificando y en la actualidad según el Proyecto de Ley 131 de 2016 que pasa para segundo debate, el registro quedaría en cabeza del Gobierno ( Ministerio de Vivienda ,Ciudad y Territorio ) y la administración y manejo y operación del Registro se asigna a las Alcaldías y oficinas de Planeación  En el fondo, no existiría un Registro Único como se propuso con el archivado Proyecto 120 de 2015 y en el Proyecto de Ley 131 ( texto inicial) .

Algunos nos hemos distanciado de esta propuesta de la adición de la Ley 675 de 2001   en principio necesaria, por varios motivos de inconveniencia y por dudas de su legalidad.

Estimo que las entidades gubernamentales tienen relación con la propiedad horizontal solo en lo que trascienda a lo público y afecte a los sectores, a los barrios ciudades y municipios y a sus habitantes, esto es a su entorno, lo cual quedó evidenciado en el actual Código Nacional de Policía. Ello teniendo en cuenta que, si bien la propiedad horizontal tiene algo de derecho público como lo relativo al urbanismo, al medio ambiente, a la seguridad, también tiene muchos aspectos exclusivos de cada grupo de propietarios y que se regulan por el derecho privado.

En reciente foro sobre el Futuro de la Propiedad Horizontal varios asistentes y la propia Representante mencionaban como era necesario trabajar con muchas entidades para lograr la efectividad del sistema y contribuir a la solución de problemas que se originan en los Edificios y la construcción de un Sistema Nacional de Propiedad Horizontal y la Política Pública de la misma.

Una de las dificultades que existen en materia de Control de las construcciones y está demostrado, es la congestión de las alcaldías y las inspecciones de policía, así como la falta de preparación de los funcionarios y de recursos para cumplir a cabalidad con las mismas, aún con las pocas funciones que actualmente cumplen las alcaldías en relación con este Régimen.

 Surge entonces este interrogante: ¿Hasta qué punto de acuerdo con la Constitución y normas de alta jerarquía, las alcaldías pueden ejercer estas funciones y comprometer recursos en actividades de los particulares? ¿Qué ha cambiado desde la Ley 675 de 2001 a la fecha para que el legislador anterior solo dejara en cabeza de las alcaldías unas pocas funciones, respetando la privacidad y competencia de las asambleas y demás órganos de administración, Y ahora se les pretendan atribuir tantas funciones?

En cuanto a las oficinas de Planeación, estas tienen funciones de planeamiento. Precisamente esta fue la justificación de la creación de las Curadurías Urbanas. A partir de la Constitución de 1991 y luego con la Ley 388 de 1977, las Oficinas de Planeación adquirieron grandes responsabilidades relacionadas con la preparación de los planes de ordenamiento territorial y normas que lo desarrollan.

Son diferentes las entidades que debían ser consultadas además de los gremios, antes de seguir avanzando. Las Alcaldías, la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, la Superintendencia Financiera, las aseguradoras, las alcaldías de las principales ciudades al menos, los gremios comerciales e industriales, entre otros. Hoy el régimen se aplica no solo a vivienda sino a oficinas, comercio, turismo e industria.

Estimo que a pesar de la necesidad que existe, la intervención del Estado debe ser para los aspectos en que la propiedad horizontal afecta a las ciudades y municipios, pero no en lo que toca al interior de cada copropiedad. El gobierno y los legisladores pueden inmiscuirse solo en lo de su competencia, pero no en los asuntos propios de cada inmueble, ni mucho menos hacer regulaciones sobre aspectos que son propios e internos de cada uno.

Existen otras previsiones del Proyecto que es necesario revisar, ya que genera confusiones y otros que reforman la Ley 675 de 2001.  Considero que la Ley vigente es muy amplia y que los reglamentos son los que deben desarrollarla. También hay muchas normas que la han complementado y reformado; las tributarias, las turísticas; las de piscinas; las de vigilancia y seguridad privada, las urbanísticas y sismoresistentes; el mismo Código Nacional de Policía.

Algunos aspectos pueden ser objeto de reglamentación por parte del gobierno nacional y en lo cual habían  venido trabajando  Fedelonjas y ha sido motivo de inquietud de otros senadores como el doctor  Germán Varón Cotrino .  

Solo quiero dejar una reflexión y dejar una alerta a favor de los edificios y conjuntos .

¿ Serán las alcaldías y las oficinas de Planeación de acuerdo con su estructura y atribuciones y marco legal, las  que además de encargarse de administrar el registro de Unidades de Propiedad Horizontal de cada jurisdicción  sean competentes para asumir funciones tales como  Inspeccionar, vigilar y controlar que todos los actores sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal cumplan con las obligaciones señaladas en la ley, y en especial el ejercicio de los administradores de propiedad horizontal?

 ¿ Lo serán para  señalar los procedimientos aplicables respecto de las investigaciones administrativas sancionatorias que deban surtir contra los administradores de propiedad horizontal por omisión o extralimitación, en el ejercicio de la actividad de administrador de propiedad horizontal o por la violación a las disposiciones contempladas en el régimen de propiedad horizontal Ley 675 de 2001? Llama la atención que el proyecto de Ley 131 de 2016 ordene a las alcaldías municipales y distritales disponer de las herramientas técnicas necesarias para garantizar la veracidad y agilidad de la información de las unidades de propiedad horizontal que se registren en su jurisdicción. ¿Cón qué recursos y preparación?

 

EN SÍNTESIS SON  TRES TEMAS DIFERENTES,  PERO RELACIONADOS , EN LOS CUALES ES NECESARIO TRABAJAR, PERO RESPETANDO LA PRIVACIDAD Y AUTONOMIA DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DE CADA COPROPIEDAD    

-Problemática y futuro de las comunidades y la creación de  la Política Pública de Propiedad Horizontal,  y  otros aspectos tratados en el reciente Foro y otros que se han realizado sobre el tema en diferentes ciudades y municipios.

-Adición por el Proyecto de Ley 131 de 2016  que incluye la  profesionalización de los administradores y el Registro de Unidades de Propiedad Horizontal y contempla otras disposiciones; en mi criterio es necesario revisar y evaluar su contenido.

-Reglamentación de la Ley 675 de 2001 en lo que concierne a algunos aspectos que es necesario aclarar.

Todo lo demás es propio de cada copropiedad y de cada persona jurídica de la propiedad horizontal. Serán los reglamentos los instrumentos que desarrollen la Ley y contemplen situaciones propias de  cada edificio, de acuerdo con su uso , características y grupo de personas que lo van a habitar o utilizar.

Todos estos aspectos requieren aún estudio, evaluación, ajuste  y  la participación de  entidades públicas y  privadas y de los administradores, propietarios y gremios a nivel nacional como se hizo con los proyectos previos a la  Ley 675 de 2001. De lo contrario se estará invadiendo con ello la competencia de los jueces y el ámbito privado de cada edificio o conjunto constituido en propiedad horizontal, pues el Estado resultaría interviniendo cada copropiedad . Las Entidades que trabajan en el tema solo pueden ir hasta cierto punto y con límites.



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