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Directora: Nora Pabón Gómez

Tribuna Jurídica

Aug 25, 2015

Una persona propietaria de una casa en un conjunto campestre hace la siguiente consulta: En nuestro reglamento para uso de la piscina dice: “numeral  4. No introducirse a la piscina con  bronceador o bloqueador”. Hemos tenido problemas con un arrendatario que llega con su familia y  se aplica el bloqueador e inmediatamente entra en la piscina quedando el agua totalmente blanca y grasosa. En repetidas ocasiones les hemos solicitado la colaboración para el buen uso del bloqueador sin hacer caso.  En vista de lo anterior le hemos prohibido el bloqueador amparados en lo que dice el reglamento. La señora dice que  va a demandar por que le estamos violando el derecho a la salud de la piel. Es viable una demanda por esta causa?, teniendo en cuenta que el reglamento fue aprobado por los propietarios y está debidamente registrado. Se debe hacer tratamiento al agua con más frecuencia, los costos se incrementan y el agua queda saturada de químicos, haciendo daño a la piel.

Respuesta. Considero que ante la indiferencia e incumplimiento de este propietario en cuanto a respetar los derechos que tienen los demás propietarios y las previsiones del reglamento y la Ley , se debe iniciar el proceso contemplado por el respectivo reglamento de propiedad horizontal y el interno para imponerle la sanción del caso. 

Esta puede consistir en  el pago de multas o en la suspensión del uso de la piscina por el tiempo que determine el reglamento o la asamblea según lo establezca el reglamento.  Considero que de acuerdo con la jurisprudencia emitida sobre el tema de sanciones, con esta medida no se estarían desconociendo los derechos fundamentales ; en las normas internas sobre uso de las piscinas se prohíbe la utilización de bloqueadores y bronceadores dentro de las mismas y las personas deben ducharse antes de ingresar . Es posible que exista una errada interpretación por parte de la persona que ha incurrido en esa conducta, pues no se le está prohibiendo que use estos elementos, caso en el cual sí se estarían vulnerando sus derechos , sino que lo haga sin las precauciones debidas y  en la piscina . Por ello, si después de agotar los mecanismos de solución de conflictos y luego acudir a la imposición de sanciones, la bañista reincide en su conducta perjudicando a los demás usuarios de la piscina y también al conjunto, es posible instaurar una querella por perturbación ante la alcaldía correspondiente. También se podrá acudir al juez  para resolver el conflicto-..

Por otra parte, el administrador y los propietarios deben dar cumplimiento estricto a las normas nacionales que exigen unas condiciones mínimas que deben reunir las piscinas en lo hace relación a la calidad del agua y aspectos de seguridad .

 

El señor Hernán Álvarez pregunta: Tengo una casa en Girardot que solo utilizo en algunos fines de semana y en los puentes festivos solo para ir de descanso. Algunos amigos y allegados me han preguntado si se la puedo arrendar los fines de semana cuando yo no haga uso de ella. Quisiera preguntarles si el reglamento de propiedad horizontal permite o impide arrendar por días de fin de semana a personas que uno como propietario quisiera permitirles la estadía temporal con fines de esparcimiento.

Respuesta. De acuerdo con el Decreto 2590 de 2009 las personas que entreguen la tenencia de un inmueble para  uso y goce de una o mas personas  por lapsos inferiores a 30 días calendario, en forma habitual, se considerarán prestadoras de servicios turísticos.  Por lo tanto, deberán inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, requisito obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística. Esta función está asignada a las Cámaras de Comercio.

De igual manera la Ley 1558 de 2012 dispone que los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda  turística tendrán la obligación de reportar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. Es importante agregar que al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior, sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de  Turismo.

En síntesis , el inmueble se podrá arrendar de manera habitual por lapsos inferiores al citado , si el reglamento de propiedad horizontal lo permite y en este caso  el arrendador deberá cumplir con las normas previstas para esta clase de uso.   Por lo tanto, si el reglamento no lo ha contemplado desde un comienzo la asamblea podrá  aprobar la reforma con un quórum decisorio de 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. De igual manera será necesario cumplir con las normas técnicas de calidad exigidas para los prestadores de servicios turísticos y se exige que en el edificio o conjunto respectivo se mantenga el registro de los huéspedes con los datos previstos por la norma .

Para tomar esta decisión las asambleas deberán tener en cuenta no solo el cumplimiento de las normas de uso del suelo , sino la prevalencia de los derechos fundamentales de los propietarios que adquieren sus inmuebles para descansar o habitarlos de manera permanente y  necesitan que se les garanticen sus derechos a la tranquilidad, a la intimidad , a la salud y a la recreación.

Por eso, si se permite que una o más unidades se alquilen para uso turístico sin que se haya contemplado en el reglamento de propiedad horizontal y sin la inscripción ante el Ministerio, no sólo se incurrirá en violación de las normas urbanísticas –por lo cual se podrán imponer las sanciones policivas–, sino que la Entidad  también iniciará  actuaciones por violación de las normas de turismo.

De igual forma, los administradores responderán por no cumplir con estas disposiciones y por los daños y perjuicios ocasionados a la persona jurídica, a los propietarios y residentes o a terceros. 



Etiquetas: piscinas, arrendamientos
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